2009, L'any per comprar o invertir

L’any 2008, registrat com el pitjor any de tota l’existència per les transaccions immobiliàries. Aquest any passat és un any per no tenir-lo en compte a l’hora de fer promitjos, ja que desviarien totalment els resultats.
És un any on els bancs han estat histèrics i uns professionals horrorosos, tot i que no han estat cessats ni dividits, a diferència d’altres llocs del món.

L’any 2009, és un any que serà totalment diferent. En aquest any incrementaran les transaccions immobiliàries, i per què? Per quins motius un senyor com el Dr. Gonzalo Bernardos, professor de Teoria econòmica de la facultat d’econòmiques de Barcelona, Expert i consultor immobiliari està d’acord amb aquesta afirmació?

· Ha baixat, baixa i baixarà l’interès hipotecari.

El senyor Jean-Caude Trichet, primer president del Banco Central Europeo sembla que no encerti ni una, aquest bon senyor va confondre oferta amb demanada. Si hi ha crèdit, una economia va endavant, si no hi ha crèdit, va endarrere. Hem perdut del mes de setembre de l’any 2007 al mes de setembre de l’any 2008, tot un any, i la veritat, pitjor no podem anar. Per tant segur anirem millor.

Hi ha previsions de que l’Euribor arribi a nivells del 2,25 % pel desembre d’aquest any, com també hi ha previsions de que els tipus d’interès es mantinguin així de baixos al menys 24 mesos més. Una bona senyal, tots gaudirem de tipus d’interès molt baixos durant molt de temps. Però baixada d’interès vol dir increment, per part dels bancs, del diferencial que apliquen?, no, es preveu que no incrementarà el diferencial , per tant, aquesta gran baixada d’interessos es notarà molt en les nostres hipoteques ja existents i en les de nova constitució.

Exemple d’hipoteca:

Si volem demanar 240.000 euros a 40 anys, el banc ens demana que tinguem un salari mínim per família per poder aprovar l’operació i donar l’hipoteca tant desitjada, no perquè ens agradi hipotecar-nos, sinó perquè volem compra aquell immoble que ha de ser la nostra llar.

Al mes de setembre de 2008, per aquest import i anys, els bancs ens demanaven que els ingressos familiars fossin de 4.326 euros per donar l’aprovació de l’operació.

Al mes de desembre de 2009, si demanem una hipoteca per aquest import i anys, els bancs ens demanaran que els ingressos familiars siguin de 2.554 euros per donar l’aprovació de l’operació. Hi ha un decrement a la meitat! Què vol dir això, que la gent anomenats “mileuristes” podrien tornar a accedir a comprar habitatge.

· La demanda incrementarà

Quina demanda incrementarà? No serà la dels especuladors ni las dels estrangers, ja que amb el decrement del valor de la lliura esterlina, no els hi surt a compte invertir aquí, aquesta demanda gairebé ha desaparegut. Serà la demanda d’inversors i parelles amb treball estable la que incrementarà.És la que es pot denominar, fins ara, demanda amagada, ja que l’any 2008 aquesta demanda era quasi inexistent, i és ara al 2009 quan apareixerà.

La demanda dels inversors serà demanda patrimonialista, no per especular, inversors que maleeixen la borsa i que no tenen confiança amb els bancs. Inversors que volen acumular patrimoni i que, en tot cas, el poden posar a lloguer. Aquest tipus d’inversor buscarà una cosa com el que es diu en castellà “BUENO, BONITO Y BARATO”. Bo, vol dir immobles al costat d’on vius, per exemple, per motiu sentimental, al centre de les ciutats, al costat del mar, a urbanitzacions d’alt nivell... Maco, què bol dir maco, dons amb vistes, amb bona distribució i amb bons acabats. I finalment, econòmic, que surti bé de preu, no un preu irrealista com hem dit abans, aquells preus que ja no tornaran mai, sinó un preu ajustat.

Les parelles amb treballs estables podran comprar amb hipoteques del 80%, com s’havia fet sempre, fins abans d’aquest “boom” immobiliari, que es va cometre l’error, per part del sistema bancari, de donar el 100% del valor dels immobles o inclòs el 120%. El 20% restant i el 10% aproximant de despeses notarials, bancàries i d’hisenda, o es tindrà estalviat, o es tindran que fer hipoteques de dos habitatges (pares - fills, per exemple), o fer lloguers amb opció a compra, que tenen les seves avantatges, però també els seus inconvenients, ja que es poden posar clàusules de penalització per no comprar el pis al final del contracte.

En quan l’ajut als fills, quin pare no voldrà ajudar al seu fill?, els fills, encara que no es vulgui admetre i tot i que tothom ho sap, depenen del pares des de que neixen fins que els pares moren, tota la vida! Això és tenir un fill... i que maco que és!, tothom en volem tenir.

“Abans es podia pagar l’hipoteca i donar el 30% a compte perquè el preu dels pisos era molt més baix”, diu molta gent d’altres generacions, però i ara, ara està baixant i baixarà molt més l’interès, arribarà als nivells que he dit abans del 2,25 %. Aquest no era pas l’interès que pagaven els nostres pares, s’havien arribat a pagar interessos del 12, 15 o inclòs crec del 18%. Els preus dels habitatges han arribat a baixar actualment des de un 15, 20, 30 i fins i tot, ens alguns casos un 40%. Els bancs tornaran a obrir “l’aixeta” a les hipoteques, amb més compte i cura que abans, per descomptat, però és el que haguessin d’haver fet sempre. Llavors, si som una parella amb treball estable, perquè no serà aquest any, l’any 2009, un bon moment per comprar la que ha de ser casa nostra?

· Els bancs incrementaran els seus crèdits.

Quin serà el paper dels bancs aquest any? Com per la baixada d’interès hi haurà una baixada del risc dels crèdits, els bancs augmentaran els crèdits concedits. Com hi ha un increment de diner als bancs, podran incrementar els crèdits concedits.

Els bancs ja s’ho han anat venent tot per superar aquesta crisis, i ara la manera de guanyar diner és la que sempre han fet, exceptuant l’any 2008, donant crèdits. Si, els bancs han de mirar a qui donen els diners, però ni tant ni tant poc, han de diferenciar a qui és “bo” i qui no es tant “bo” per donar crèdit, però bé, això sempre ha estat la seva feina, no? A Regne Unit i a EEUU la banca s’ha nacionalitzat, i aquí, se’ls exigirà que donin crèdit.

· L’atur, el punt negatiu

En resum, positivament: hi haurà baixada d’interès, increment de demanda, preus atractius i increment de crèdits. Negativament: sempre hi ha el punt negatiu, que en aquest cas és l’atur.

Si no incrementa el treball, no hi haurà feina perquè tothom sobrevisqui aquí. Hi ha una taxa d’atur molt gran, per baixar-la s’ha d’incrementar la feina, i per això s’hauria de baixar costos. Com es baixen costos pels empresaris? Reduint els impostos, com l’impost de Societats, reduint els costos de la Seguritat Social i també, encara que no agradi a ningú, s’ha d’arribar a baixar els salaris (dir això és dir el major pecat del món, però si no es diu, es enganyar-nos. I també s’ha de dir, que hauria de baixar el preu de tot en general, ja que des de que varem entrar a l’euro, hem fet el mal arrodoniment de 1 euro = 100 pessetes) .

Hem viscut millor del possible per arribar a viure ara pitjor del predicible. Hem tingut, durant anys, un nivell de vida molt més alt que a molts altres països, jo soc agosarada i dic que, a vegades, inclòs hem viscut per sobre de les nostres possibilitats.

Es preveu tocar fons econòmicament parlant a finals de 2009, i a partir de l’any 2010 ja es preveu una estabilitat, no baixar més, i hem sembla que no sap ningú, pel que he vist als informatius de televisió, als diaris, a conferències o jornades, quan tornarà tot a augmentar.

En resum, es torna a preus de l’any 2004 o 2003. Baixarà mes? Pregunta del segle, si per exemple, a la borsa no es sap quan baixarà i quan tornarà a pujar, tampoc es sap en el cas del preus dels immobles. Ja no es pot comprar a preus que es compraven immobles l’any 2006, perquè NO baixarà tant en tota una dècada!

Els preus dels immobles, com ja he dit abans, han baixat considerablement, el promotor ja ha baixat entre un 20 i 25% els seus preus, no li queda gaire marge per baixar més, es tendirà a una estabilitat en els preus. Mai passarà com l’any 2003, NO TORNARAN AQUESTS PREUS, no ens enganyem...

Consell, si troba un bon preu, COMPRI.